临房网讯：70年前，新中国成立，开启了中华民族伟大复兴的历史征程。40年前，在改革开放的东风下，住房体制改革启幕。原房改课题组组长孟晓苏指出，改革开放40年来，中国城镇居民从蜗居到更加适居，过上了更有尊严的生活。在中国40年住房体制改革的历史长河中，住房租赁制度同样遵循了“渐进式”改革的原则，先后经历了公房租赁制度改革探索、住房租赁市场机制初步确立、住房租赁市场二元格局形成和建立租购并举的住房制度四个发展阶段，并取得了一定的成就。
但本应作为住房供应制度重要组成部分的住房租赁制度长期没有得到应有的重视，相关政策改革缓慢而滞后，住房租赁市场成为我国住房供应体系的薄弱环节，未能发挥其满足多层次居住需求、形成住房市场梯级供给与梯级消费、稳定市场预期和房价以及促进房地产市场结构平衡和优化等基本功能。与发达国家成熟的住房租赁市场相比，当前中国住房租赁市场整体仍处于起步阶段，建议未来从以下三个方面进行相应的政策调整和完善：
一、理顺住房“租”与“购”之间的关系
“租购并举”核心内涵是实现住房租赁市场和住房销售市场的平衡，而绝非等量齐观。国内外很多研究已证明，住房产权除了解决居住问题外，还会对家庭财富积累和子女教育产生正向激励作用，并起到稳定社会的作用。我国过去围绕以住房所有关系为核心的住房体制改革已经形成了高住房自有率的市场现实和购房自住的消费习惯，因此，在新一轮住房体制改革的进程中，应在充分尊重和考量历史传承和市场现状的基础上，将住房租赁制度改革定位为“补短板”、“增供给”和“调结构”，既不能走过去“重购轻租”的老路，也不宜采纳“租购并重”的发展思路，更不能采取“租主购辅”的制度路径。
二、厘清 “租购同权”的真实内涵
2017年7月，《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》首次以政府文件的形式提出“租购同权”的政策，此后湖北、重庆等多个地方政府也出台了类似的政策，并被社会广泛解读为租房者和购房者在城市中享有同等公共服务资源的权利。首先，从法理上来说，居住权是公民的基本人权，但购房者拥有的住房所有权和租房者所承担的债权本身就是不平等的两项权利，其所对应的义务和所能享受的公共资源必然也是不完全相同的；其次，从现实上来看，人口持续净流入的大城市优质公共服务资源普遍供给不足，人口净流出的中小城市又不具备供给全覆盖的公共服务资源的财政能力；第三，从风险上评估，尽管“租购同权”有利于激活住房租赁市场需求，促进住房租赁市场发展，平衡住房市场供需和平抑房价等积极作用，但也会因人口争夺优质公共服务资源而加快向大城市流动进而加剧供需矛盾，推高租金，进而造成城市居住状况恶化的负面风险。因此，“租售同权”真实含义应是，城镇居民无论购房还是租房都平等享有在城市居住的基本权利（非所有权利）以及由此所必需的公共服务资源（非普惠性）。
三、构建促进住房租赁市场平稳健康发展的长效机制
住房租赁市场长效机制是以完善多层次住房供应体系、保障居民基本居住权为目标，充分运用立法、土地、金融、财税等手段，建立起土地、住房、户籍、财税、金融、公共服务等一系列基础性制度和调节机制，保持租金的平稳波动、优化租赁住房供应结构，提升租赁住房供给效率，持续提升租住品质，促进住房租赁市场的平稳健康发展。首先，建立健全住房租赁市场的法律法规体系，通过立法保障租赁双方的合法权益，稳定住房租赁市场预期。其次，在现代住房权理念指导下，引导社会形成“先租房、后买房；先买小房，后逐步改善”的住房消费梯度理念；第三要加快推进土地制度改革，打破政府对城市土地一级市场的垄断经营，构建多元主体、自由竞争的土地供应新体系，实现土地开源、节流、降成本。
第四，制定全国层面的基本公共服务均等化配置发展规划，建立城乡统一的户籍登记管理制度，并逐步实现基本公共服务与户籍相分离。第五，创新对开展住房租赁业务企业的金融和财税支持政策，提升住房租赁市场的机构化、规模化水平；最后，完善住房交易环节与保有环节的税收政策，适度提高住房持有成本，促进闲置商品房向租赁房源转化。
编辑者：yangmei
分享到：
